Anziehende Wohnungspreise? Leider sind sie nie wirklich gesunken.

Vor kurzem lasen wir: Die Mietzinse ziehen wieder an. Mehrere Medien meldeten mit Verweis auf verschiedene Statistiken, dass die Angebotsmieten wieder steigen. Verschiedene Immobilienbüros messen die Preise der ausgeschriebenen Wohnungen oder der tatsächlich neu vermieteten Wohnungen. So etwa Wüest und Partner, Fahrländer zusammen mit Immoscout oder der hier abgebildete von Homegate. Und tatsächlich: Mehrere dieser Indizes ziehen schon wieder an, nachdem sie etwa fünf Jahre stagnierten respektive leicht sanken.

Ein Schulterzucken, weil es immer ein Auf und Ab gibt auf dem Markt? Nein, denn in den Jahren zuvor gab es unglaubliche Aufschläge mit massiven Auswirkungen auf das Mietzinsniveau. Und vor allem: Betrachtet man nicht die neu vermieteten Wohnungen, sondern generell alle Mietzinse, so gibt es nur eine Richtung: Sie zeigt nach oben.  Die Mieten steigen ständig weiter.

Das ist tragisch und dürfte nach Mietrecht so nicht sein: Die Kapitalkosten sind der grösste Aufwandposten für die Vermieter*innen und diese sind seit 2009 nur immer gesunken. Die Zinsen haben sich mehr als halbiert. Der Referenzzinssatz ist neun Mal gesunken! Hätten die Mieten tatsächlich etwas mit den realen Kosten der Vermieterschaft zu tun, müssten sie heute viel tiefer liegen. Doch alleine von 2015 bis 2020 ist die Nettomiete einer Durchschnittswohnung von 1306 auf 1373 Franken angestiegen.

Das hat Folgen: Trotz steigenden Löhnen und guter Konjunktur, trotz viel tieferer Kosten für die Vermieterschaft zahlen die Mietenden seit Jahren von ihrem Einkommen prozentual gleich viel fürs Wohnen. Und besonders bitter: Wer wenig verdient, der muss einen immer grösseren Anteil seines Einkommens für ein Dach überm Kopf aufbringen. Bei einem Einkommen von unter 4000 Franken muss ein Haushalt über 36 Prozent dafür ausgeben!

Wohin geht dieses Geld? Wird der Referenzzinssatz einmal gesenkt, sollten überschlagsmässig die Mieten in der Schweiz um rund 1 Milliarde Franken sinken. Diesen Wert mal neun Senkungsrunden ergibt eine gigantische Summe pro Jahr. Umverteilung pur.

Besonders eindrücklich ist der Vergleich der Wohnkosten von Eigentümer*innen und Mietenden. Leider werden diese Zahlen nur alle drei Jahre veröffentlicht, doch es zeigt sich klar: Wer Wohneigentum besitzt, zahlte seit 2008 Jahr für Jahr weniger fürs Wohnen. Eigentlich logisch bei den sinkenden Zinsen. Die Mieter*innen profitierten dagegen nicht. Und etwas zynisch gesagt: Sie bezahlen gleich viel oder mehr Miete und finanzieren so noch die Pensionskassen der Eigentümer mit.

Was läuft falsch bei den Mietpreisen? Lakonisch gesagt: Das Mietrecht schützt zwar Personen, die eine Wohnung haben, vor willkürlichen Aufschlägen (allerdings auch nicht einmal vor ungerechtfertigten Aufschlägen), aber ansonsten ist seine Durchsetzung schwach. Wo der Markt tobt – und das ist dort, wo die Menschen wohnen wollen – steigen die Angebotsmieten weiter an und die im Mietrecht postulierte Kostenmiete findet faktisch wenig bis keine Anwendung.

Martin Neff, Chefökonom Raiffeisen hat in der letzten Woche zum Thema ökonomische Aussichten festgehalten: „Die Knappheit im Wohnungsmarkt ist das grösste Problem der Schweiz, nicht die Konjunktur und auch nicht die Inflation.“ Richtig! Nur: In den städtischen Ballungszentren, dort wo die Arbeitsplätze sind und die Menschen wohnen wollen, wird die Knappheit immer vorherrschend sein. Selbstverständlich braucht es auch neuen Wohnraum, aber die Knappheit ist in den Zentren eine historische Konstante.

Genau deshalb braucht es ein Mietrecht, das die Mietenden gegen hohe Mieten schützt, denn kein marktwirtschaftliches Rezept wird diese Probleme lösen. Wo ein endliches Gut vorhanden ist wie beim Boden, ist es Aufgabe der Gemeinschaft, dessen Nutzung zu organisieren.

P.S.: Das wissen wahrscheinlich auch die Vertreter*innen der Hauseigentümerseite. Sie beklagen sich momentan ebenfalls, dass sich immer weniger Personen Wohneigentum leisten können. Klar – wenn die Preise dermassen steigen, wird das für alle, die nicht grosse Summen erben, extrem schwierig. Allerdings haben jene, die heute besitzen, grosse Freude an den Wertsteigerungen. So verirrt sich die Hauseigentümerseite bei der Förderung des Wohneigentums auf Abwege wie Steuererleichterungen in immer neuen Varianten statt dass er das Hauptthema der explodierenden Preise ansprechen würde.

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