Wohnungspolitik findet nicht statt

Der Kantonsrat hat entschieden: Nein zur kantonalen SP-Initiative für mehr gemeinnützigen Wohnungsbau und ebenfalls Nein zum Gegenvorschlag der Grünen, der mit raumplanerischen Mitteln den Wohnbaugenossenschaften zu mehr Land verhelfen wollte. Grund: Das ist Sache der Gemeinden und das machen wir schon längt supergut – vor allem die CVP betonte dies mehrmals. Neckischerweise verschickte die CVP Kriens am nächsten Tag ein Communiqué, in dem sie gegen einen gemeinnützigen Wohnbauträger schiesst. Logis Suisse will auf dem Areal von Andritz Hydro mehrere Hundert Wohnungen realisieren und die CVP Kriens fürchtet sich deshalb vor einem Ghetto. Anscheinend glaubt sie, in Genossenschaften würden nur Armengenössige wohnen.

Fakt ist, dass der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Bestand an Wohnungen in den letzten 20 Jahren abgenommen hat. Viele Gemeinden haben das Ziel, langfristig preisgünstige Wohnungen zu schaffen, für lange Zeit aus den Augen verloren. Die Grünen setzen sich dafür ein, dass Wohnen nicht dem renditegetriebenen Markt überlassen wird, sondern gute und bezahlbare Wohnungen geschaffen werden. In Kriens sammelt zur Zeit die SP eine Initiative, und als Mitglied des Initiativkomitees bitte ich alle, diese Initiative jetzt zu unterzeichnen.

Wer soll noch in Emmen wohnen?

Die CVP Emmen verlangt in einem Vorstoss, dass die Gemeinde einen Wohnkalkulator anschafft um auszurechnen, ob sich die Wachstumsstrategie der Gemeinde finanziell lohnt. Kritisch argumentiert die Partei: „Betrachtet man diese Zahlen nüchtern, kommt man zum Schluss, dass das Wachstum der Gemeinde Emmen ein rein quantitatives Wachstum mit zu wenig Qualität ist.“ Es ist sicher richtig, wenn sich Gemeinden und die Politik überlegen, welche Art von Wachstum sie wollen und dass Wachstum alleine kein Ziel sein kann. Zu lange wurde so argumentiert.
Die CVP kommt zum Schluss, dass die Gemeinde keine andere Chance habe, als beim Wachstum auf Qualität zu setzen, sonst würden Aufwand und Ertrag immer weiter auseinanderklaffen. Was aber versteht die Partei unter qualitativem Wachstum? Ich fürchte, diese Umschreibung ist eine andere Art um zu sagen: Wir wollen gute Steuerzahler ansiedeln. Wenigverdienende sollen bitte anderswo eine Wohnung suchen.
Das Thema ist bekannt. Eine Zeit lang hat Malters offensiv darum gekämpft, ein gehobeneres Klientel anzulocken. In Kriens ist man ebenso verängstigt, weil hier viele SozialhilfebezügerInnen wohnen. Diese Art von Verdrängungspolitik zeigt exemplarisch die Grenzen unserer heutigen kleinräumigen Politstrukturen auf. Zeit, dass der Kanton gewisse Vorgaben für den Erhalt und die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum schafft.

Nix Interesse an Wohnpolitik

Der Regierungsrat wollte eine öffentliche Anstalt gründen, die selber gemeinnützigen Wohnungsbau betreibt. Sei dies auf Kantonsgrundstücken, auf Grundstücken von Gemeinden oder Kirchgemeinden. Weiter sollte die Anstalt auch Liegenschaften zwischennutzen können oder von Privaten kaufen können. Ein pragmatischer Vorschlag, wie bei knappen Kassen doch etwas für den gemeinnützigen Wohnungsbau getan werden könnte – notabene dort, wo Wohnbaugenossenschaften nicht aktiv werden können oder wollen. Der Vorschlag war eine Antwort auf einen Vorstoss von uns Grünen.

En bloc lehnten SVP, CVP, FDP und Grünliberalen die Idee ab. Unnötig, der Wohnungsmarkt funktioniere, die Wohnbaugenossenchaften seien genügend aktiv, der Kanton solle sich nicht einmischen.

Luzern will eine Boomregion sein. Gute Steuerzahler anlocken. Firmen ebenso. Der Verdrängungseffekt auf dem Wohnungsmarkt aber wird nicht beachtet. Ziemlich kurzsichtig.

Weshalb einfach wenn es auch kompliziert geht

Die Juso Luzern diskutieren zwei Initiativprojekte, mit denen sie an der Wohneigentumsbesteuerung schrauben wollen. WohneigentümerInnen sind heute durchschnittlich steuerlich besser gestellt als Mietende und dem ständigen Druck des Hauseigentümerverbands muss man entgegenhalten. Darum ist es sicher richtig, auch diesen Bereich in der Diskussion um die Luzerner Finanzen miteinzubeziehen. Ob die vorgeschlagene Bodenverbrauchssteuer allerdings das Gelbe vom Ei ist, bezweifle ich. Wenn schon wäre eine Lenkungsabgabe besser als eine Steuer und auch die SP zeigte sich in der Kantonsratsdebatte über einen GLP-Vorstoss skeptisch. Und die ebenfalls vorgeschlagene Erhöhung der Handänderungssteuer ist auch heikel: In anderen Kantonen wurde diese Steuer abgeschafft, in Luzern nun eine Debatte um eine Erhöhung loszutreten ist nicht geschickt.

Die Aktivitäten auf diesem Gebiet lösen aber vor allem die Frage aus: Wäre es nicht töller gewesen, wenn sich mehr Personen  – auch aus den JUSOS – gegen die Abschaffung der bestehenden Liegenschaftssteuer eingesetzt hätten, statt jetzt im Nachhinein mit neuen Initiativprojekten den Versuch zu unternehmen, das verlorene Geld wieder hereinzuholen?

Neu entdeckt: Das Herz der FDP und SVP für die Mieter

Nochmals zur Liegenschaftensteuer. Heute war eine Medienkonferenz der Befürworter Initianten für deren Abschaffung. Dort soll gemäss Luzerner Zeitung Peter Schilliger gesagt haben: «Wer zahlt zwei Mal die gleiche Rechnung?» Genau das sei heute bei den Wohnkosten im Kanton Luzern der Fall. Eigentümer und in der Folge Mieter werden zwei Mal zur Kasse gebeten. Zuerst verursachergerecht für Wasser, Elektrizität, Kehricht und Gebühren, dann nochmals jährlich pauschal mit der Liegenschaftssteuer.

Wetten, dass nach einer Abschaffung der Liegenschaftensteuer kein einziger Mieter im Kanton Luzern weniger Miete bezahlen müsste. Wegen einer Senkung einer Steuer von 100 bis 300 Franken im Jahr pro Wohnung, wird kein Vermieter den Mietzins senken. In der Realität bleibt das Geld wird beim Vermieter, die Mietenden werden aber die Steuerausfälle mittragen müssen.

Schön, denken auch FDP und SVP an die Mieterinnen und Mieter und deren Belastungen. Schöner wäre es aber noch, wenn diese zwei Parteien dann auch mitmachen, wenn überhöhten Anfangsmieten, Kündigungen zur Erhöhung der Rendite oder massiven Mietzinssteigerungen nach Sanierungen der Riegel geschoben würde.

Du böses, böses Formular

Die Luzerner Regierung ist bereit, die Formularpflicht auch in Luzern einzuführen. Ein Mieter soll in Regionen mit Wohnungsnot beim Antritt eines Mietverhältnisses vom Vermieter auf einem Formular mitgeteilt bekommen, wie hoch die Miete war, die der Vormieter bezahlte. Sinn und Zweck ist die Schaffung von Transparenz, eine gewisse abschreckende Wirkung, dass Vermieter bei Neuvermietungen nicht überborden und letztlich erhält der Mieter mit diesem Formular überhaupt erst die Möglichkeit, einen übersetzten Mietzins anzufechten – ohne Formular ist das auf Grund prozessualer Schwierigkeiten fast nicht möglich.

Die Luzerner Zeitung kommentiert nun, dass Formular bringe unnötige Bürokratie gerade für private Vermieter, die sich das Ausfüllen von Formularen nicht geübt seien. Dabei handelt es sich um das übliche Formular, das bereits heute bei jeder Mietzinserhöhung verwendet werden muss. Man muss drei Zeilen ausfüllen: Den bisherigen Mietzins, den neuen und den Grund für die Erhöhung. Dann braucht es noch – welch ein Aufwand, eine Unterschrift und ein Datum. Hat ein Vermieter ein Problem damit, sollte er schleunigst einen Kurs beim Hauseigentümerverband – oder noch besser beim Hausverein – besuchen.

Es fragt sich, weshalb sich die Vermieter gegen diese Transparenz wehren. Sind ihnen die Mietzinsaufschläge bei Neuvermietungen doch etwas unangenehm? Statt über diese Frage zu diskutieren, wird wieder einmal auf das „böse“ Formular eingedroschen, völlig in Unkenntnis, wie minimal der Aufwand für dieses Formular ist.

 

Raumplanung und bezahlbare Mieten

Nach den bürgerlichen Mattenhof-Befürworter versucht jetzt auch der Schweizerische Gewerbeverband beim Raumplanungsgesetz mit hohen Mieten zu werben. Das neue Raumplanungsgesetz führe zu Auszonungen und verteure den Boden. Daraus resultierten dann Horror-Mieten.
Dass nun selbst ein Gewerbeverband, welcher noch nie Massnahmen für einen verbesserten Mieterschutz unterstützte, die Mieten ins Zentrum einer Kampagne stellt, zeigt, dass die Mietpreise für viele ein Problem sind. Nur: Besser werden die Argumente der Gegner des Raumplanungsgesetzes deswegen nicht. Tatsächlich soll es mit dem neuen Gesetz zu Auszonungen kommen – aber nur dort, wo die Baulandreserven für mehr als 15 Jahre ausreichen. Bereits heute sind die Gemeinden gehalten, bei einer Zonenrevision nur Land einzuzonen, das innerhalb von diesen 15 Jahren auch für eine Überbauung benötigt wird. In den Zentren ist zudem oft gar kein Land zum Einzonen mehr vorhanden. In Zürich, Genf, aber auch in der Agglomeration Luzern wird es auch mit der neuen Bestimmung zu keinen Auszonungen kommen.
Will man mit Raumplanung günstige Mieten fördern, so ist dies mit Zonen für preisgünstigen Wohnraum und anderen Vorschriften möglich. Hier aber fehlt regelmässig die Unterstützung von Seiten des Gewerbeverbands. Obwohl nota bene gerade auch KMUs auf günstige Gewerberäume angewiesen sind.

Lerne zu jammern ohne zu leiden

Diesen Spruch habei ich von Ruedi Strahm gelernt. Anwendbar ist er zur Zeit auf die Wohneigentümer und all die Horrorgeschichten über den Eigenmietwert. Ich schicke voraus: Ich bin für die Abschaffung des Eigenmietwertes, weil die ganze Wohneïgentumsbesteuerung ein Dickicht ist, das je nach Laune der Eigentümer diverse Steueroptimierungsmöglichkeiten bietet.
Aber: Was in diversen Foren zu lesen ist, lässt den Eindruck erwecken, ältere Wohneigentümer müssten massenweise ihre Häuser verlassen, weil ihnen der Steuervogt das letzte noch genommen hat.
Halten wir fest: Wer wegen des Eigenmietwertes höhere Steuern zahlt, hat sein Haus abbezahlt (sonst könnte er die Schulden abziehen und zahlt keine höheren Steuern). Vielleicht zahlt er dann 200, vielleicht im Extremfall 500 Franken mehr Steuern im Monat. Er hat aber einen Gegenwert: Er lebt sehr günstig in seiner Wohnung, in seinem Haus. Vielleicht muss er noch 500 bis 800 Franken im Monat für Nebenkosten und Unterhalt bezahlen. Lebte er zur Miete, müsste er aber für das gleiche Haus oder Wohnung mindestens 1500 oder 2000 Franken bezahlen. Er blättert also pro Monat einige Hundert Franken oder bis zu 1000 Franken weniger hin als ein Mieter und kommt ganz gut weg.
Der Eigenmietwert ärgert. Das habe ich in Briefen und Mails erfahren. Ein Eigentümer beklagte sich und schrieb gleichzeitig, dass er seine Wohnung ohne Aufnahme einer Hypothek hätte bezahlen können. Muss er steuerlich entlastet werden? Eine andere Person erweckte den Eindruck, sie müsse nächstens ausziehen, weil der Eigenmietwert so drückt. google maps zeigte, dass sie an bester Wohnlage in Fürigen lebt. Braucht es da Steuererleichterung?
Bleiben wir auf dem Boden und schauen wir, dass wir Härtefälle regeln können. Aber nicht jeder, der über den Eigenmietwert jammert, leidet tatsächlich unter ihm.

Liberale Abkehr

Es gibt sie noch: Die liberalen Wohnbaugenossenschaften. Früher war die FDP stolz, die Idee des genossenschaftlichen Wohnens zu fördern und diese Art der Selbsthilfe zu unterstützen. Sei es durch ehrenamtliche Mitarbeit in den Gremien, sei es, dass liberale Gemeinderäte mithalfen, dass Genossenschaften zu Land kamen. Das war – und wäre – auch sinnvoll, denn Genossenschaftswohnungen sind günstiger und helfen vielen bis weit in die Mittelschicht hinein, für einen fairen Mietzins eine gute Wohnung zu erhalten.
Philipp Müller, der neue FDP-Präsident, wischt aber die Förderung der Wohnbaugenossenschaften vom Tisch. Eine Alibiübung sei dies, meinte er im Zusammenhang mit der Diskussion um die Wohnungsproblematik, die sich durch die Personenfreizügigkeit verschärft hat. Diese Abkehr von einer guten Idee ist schade.
Dahinter steckt eine Ökonomisierung der Gesellschaft, die weiterherum zu beobachten ist. Wohnbaugenossenschaften verzichten auf eine Rendite und werden deshalb in letzter Zeit öfters kritisiert. Was nicht den Zweck hat, einen Gewinn zu erzielen, wird als suspekt erachtet. Das hat die Avenir Suisse bereits im letzten Sommer in einer ziemlich kruden Studie vorgemacht.

Endlich: Keine Klagen über hohe Schatzungen

Immerkehrend sind die Klagen zu hören, dass bei den Katasterschatzungen Wohnliegenschaften zu hoch eingestuft werden. Kritisiert werden Neuschatzungen oder die jährliche Indexierung der Eigenmietwerte, die aus den Katasterschatzungen abgeleitet werden. So beklagt sich der Hauseigentümerverband stets über die Versteuerung des Eigenmietwerts und im Luzerner Kantonsrat gibt es regelmässig Anfragen zum Thema. Exemplarisch stellte dazu Ruedi Stöckli (SVP) in einer Anfrage fest: „Wir werden den Verdacht nicht los, dass auf dem Rücken der Liegenschaftsbesitzer neue Einnahmequellen erschlossen werden.“
Komisch nur, dass es nun bei der Bekämpfung der Erbschaftssteuer plötzlich ganz und gar anders klingt. Der HEV wirft der Initiative zur Einführung einer nationalen Erbschaftssteuer vor, es gehe um eine Mogelpackung. Und warum? Liegenschaften würden bei der Steuererkläung zu amtliche Wert erfasst. Massgebend für die neue Erbschaftssteuer sei aber der Verkehrswert. Und nun kommts: „Dieser Wert liegt in der Regel deutlich über dem amtlichen Wert für die Steuerbemessung.“ Aha.
Gut zu wissen für die nächste Diskussion über Eigenmietwerte und Katasterschatzungen: Der Hauseigentümerverband gibt zu, dass bei der Festlegung der Eigenmietwerte keine Marktpreise zu Anwendung gelangen.